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销售沈阳-其 2012年开始在南昌市场做一线销售以后

美联储降息25个基点

值得關注的是,此前據媒體報道,2018年3月下旬,發改委印發了東北地區與東部地區7個對口合作分省市實施方案。自開展對口合作以來,東北地區與東部地區共簽署合作項目600餘個,協議金額8000億元,其中阿里巴巴、京東、華為、恆力集團、浙江旅遊集團等企業在東北地區已啟動合作項目建設。

近期,南昌濱江核心板塊推出一個新項目,限價1.7萬元/平方米,相比周邊二手房2.3、2.4萬元/平方米有較大價差。這一情況下買家數量超過房源數量,因此必須搖號;南昌老城區也有一個樓盤因為一二手房價差而出現供不應求的情況。

在南昌從事房地產一線銷售多年的葉青(化名)對記者透露,實際上南昌最近的市場呈現量價齊跌的情況。據其觀察,今年是近幾年來南昌市場最差的時候,政策針對一兩個項目的傾向性比較明顯。

也有業內人士反映,南昌目前沒有過於火爆的項目,基本大部分價格正常,也沒有低於市場價的。但葉青指出,結合土地出讓情況來看,預計下半年會出現市場下滑的明顯跡象。「最近南昌沒有土地出讓,我們公司本身計劃要做土地儲備。如果拿不到就會在周邊市場尋覓機會。」葉青說,一般市場不好的時候,土拍會起到一定調劑作用,因此不排除三、四季度有土地入市。

除了上述各地針對各自的具體情況而推出的規範市場的具體政策外,中央對房地產信貸業務也展開了排查工作。日前,銀保監會辦公廳發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。這32個城市分別為北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、瀋陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳。

7月的南昌,多個樓盤來人來訪指數上升,樓盤熱度上漲。同策諮詢研究院首席分析師張宏偉指出,該政策的出台也是對南昌市場熱度降溫,恢復平穩。實際上,南昌「三限房」政策始於2017年,距今已經3年了,但執行過程很寬鬆,綁定車位銷售現象普遍存在。作為南昌今年第一個房地產業規範性文件,《通知》對「三限」商品房預售作出新規定:今後搖號將由開發商委託公證機構進行,從搖號平台到搖號過程,開發商一律不介入、不參与。明確今後購房人在簽訂《商品房買賣合同》后,方能與開發商辦理有關車位轉讓購買手續,以遏制捆綁銷售、收取定金等違規銷售行為。

與全國大部分地區的二、三線城市下半年市場不容樂觀相比,東北瀋陽反而有了市場熱度。來自同策諮詢一份研報顯示,2019年1-6月,多家知名房企進入瀋陽拿地,導致土拍火熱,瀋陽成為東北最熱門城市。在瀋陽投資金額前三名的企業分別為保利地產、萬科、中海地產,保利地產以39.76億元拿下總建築面積47.57萬平方米土地,萬科以28.83億元拿下總建面96.53萬平方米土地,中海地產以24.27億元拿下總建面45.51萬平方米土地。

葉青指出,南昌市場目前呈現兩極分化:樓市泡沫逐漸被擠去之後,剛需和改善客戶成交比較多一些,以前做剛需大盤一般會有30%的投資客,現在基本都沒有;板塊的差異性比較大,有地段和交通優勢的產品去化比較好,其他項目相比2017年、2018年有所下滑。

根據瀋陽月度宅地成交樓麵價與溢價率情況來看,今年1-4月份,瀋陽平均樓麵價6000元/平方米左右,溢價率為50%左右,到了5月份樓麵價沒有下跌,溢價率卻下滑到了不到40%,這表明土地出讓底價變高了。

實際上,根據葉青在一線做銷售的感受,南昌自去年9月份開始整體下滑,2018年12月、2019年1月是冰點,2019年3、4月份回暖,5月份開始下滑,6月底出現一波小高峰。部分企業為了沖半年度業績,拋出了一些折扣價格。6月份的市場成交透支了南昌後續市場的需求。據南昌部分業內人士所評估的情況來看,三、四線城市傳統的淡季在7、8月份,十一期間肯定會迎來小高峰,金九銀十有望出現,但不會像往年那樣成交猛烈,「市場整體是往下的」。

《通知》明確檢查要點包括:一是房地產業務授信政策和內控制度執行情況;二是房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況,包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等,以及違規向「四證」不全項目提供融資;三是個人住房貸款管理情況,包括落實差別化信貸政策,執行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等;四是住房租賃貸款方面。

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據葉青觀察,其 2012年開始在南昌市場做一線銷售以後,感覺今年是市場最差的時候。首先,整個行業市場面面臨拐點,南昌下滑的主要原因在於沒有核心產業做支撐,整體供應量比較大。去年9月份以來,南昌甚至出現階段性成交下滑,有個別項目降價,但幅度不算大。葉青指出,與其他中部省份的城市長沙、武漢、合肥等相比,南昌市場並不算過熱的,最近這一兩年才偶爾出現一二手房倒掛的情況。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出,目前大部分城市市場預期已經慢慢降下來,繼續出台打壓市場的政策也沒必要了,規範市場不失為一個重要方向。市場制度可以有優化的空間,凈化市場也可以算內容之一。局部過熱項目也要做梳理規範,不要傳導到整個城市。比如南昌出台的搖號政策明顯有針對性、是對局部項目的舉措,也是規範市場的一種表現。盧文曦也指出,各地在這個時間節點出台政策頗有意味,因為馬上進入9、10月份傳統銷售旺季,此時政策表態或可以防止市場情緒失控。

近日,河北省住房和城鄉建設廳印發通知,在全省開展房地產中介市場專項整治,嚴肅查處違法違規中介行為,全面治理房地產中介活動中存在的群眾投訴、社會關切和涉黑涉惡的焦點問題。整治內容包括隱瞞限制房屋交易信息、陰陽合同、強制提供代辦服務等13項。隨後,石家莊市住房和城鄉建設局發佈了《石家莊市住房和城鄉建設局關於開展房產經紀機構專項檢查的通知》,自2019年8月至9月底,對房地產經紀機構和房地產經紀人從業情況進行監督檢查。專項檢查內容包括捏造散布漲價信息、低價收進高價賣出、陰陽合同、改變房屋內部結構分割出租等十類行為。

來自上海中原數據顯示,2018年9月開始南昌的一手房成交面積趨勢是下滑的,2018年9月,南昌成交面積高達約100萬平方米,到了今年7月份只成交約10萬平方米,成為近一年來新低,相比6月成交約65萬平方米,大幅減少了50多萬平方米;價格方面,2019年7月一手房成交均價約1.1萬元/平方米,相比5、6月份的1.2萬元/平方米確有明顯下跌。

日前,南昌市房管局印發通知,進一步規範市區「三限房」(限房價、限轉讓、限對象)銷售行為,要求當期所有房源搖號確定購買對象資格名單。

受到土拍市場火熱的影響,住宅市場熱度也逐月遞增,新房均價接近1萬元/平方米。今年上半年,除了6月供大於求外,前5月均呈現供不應求局面,於是新房存量較去年下半年下降了,去化周期變成了14個月,是2017年6月以來的最低水平,比今年2月份呈現的20個月去化周期也明顯下跌。

「一城一策」深入,多個二、三線城市現政策優化。

張宏偉分析,南昌新政出台的影響大致有以下幾點:所有三限房信息要房管局審核,員工房將不再易得;搖號前不能認籌,無法鎖定「關係戶」;價外費用特別是車位再次嚴禁;不能以首付比例篩選客戶;不能將價外費用轉嫁給代理公司向客戶收取,經紀機構不能銷售沒有權屬證書的期房、指標轉讓,換言之,中介沒有了炒房空間。

葉青所服務的企業在南昌有一定市場份額。儘管預判市場向下,但葉青的公司也沒有做折扣預案。據其透露,今年能否完成業績不確定,但公司內部對供貨也作出了調整。葉青認為,明年1月份左右,傳統的返鄉高峰會導致市場回暖。

值得關注的是,與南昌類似,還有其他多個二、三線城市也出台了針對市場不同情況的規範政策。南京六部門近期下發「關於印發《商業辦公項目違規拆改專項排查工作方案》的通知」,全面排查南京近期普遍存在的公寓變辦公現象。此次專項整治行動的排查範圍:按照嚴守底線、突出重點、分類處理、集中打擊的要求,梳理全市範圍內2016年1月1日後取得規劃許可證的商業辦公項目;同時,對2016年1月1日以前取得規劃許可證但矛盾突出、群眾集訪群訪的商業辦公違規拆改項目同時進行登記排查。

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